La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha recordado en una reciente sentencia que el pago anticipado para la compra de una vivienda, realizado mediante un contrato previo a su escrituración, debe de ser recogido en el documento firmado entre las partes de modo que aparezca como concepto de arras penitenciales a cuenta del precio final de la operación inmobiliaria.
La sentencia del Tribunal Provincial rechaza el recurso de apelación contra el fallo del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Málaga, por el que se condenaba a cuatro propietarios a abonar 104.000 euros, más los intereses y las costas, después de haber recibido ese importe en efectivo de un comprador como anticipo de la vivienda. Los demandados sostenían que la cantidad reclamada no tenía la consideración de arras penitenciales, ya que había sido entregada en metálico, lo que tenía además sus efectos fiscales para los vendedores.
Por el contrario, en el litigio el comprador aseguraba que el dinero a cuenta para la compra de la vivienda propiedad de los demandados, en cuantía de 50.000, 54.000 y 46.000 euros, respectivamente, sí tenían el concepto de arras penitenciales, y no solo los dos primeros importes (104.000 total) no tenían dicha consideración.
La operación mercantil se estableció mediante un contrato privado de compraventa de un chalet en Málaga capital, de fecha 14 de febrero de 2020, y con un precio acordado de 646.000 euros, de los que la cantidad de 46.000 euros se entregaron en cuatro cheques bancarios nominativos a la firma del contrato en concepto de arras penitenciales.
La Sala sostiene en su sentencia que debe partirse de la base de que "en ningún precepto legal ni doctrina jurisprudencial se impide o prohíbe que una parte de las cantidades entregadas a cuenta en la compra de una vivienda tenga la consideración de arras penitenciales y otra u otras no las tenga", puesto que existe el principio de autonomía y de voluntad entre las partes que recoge el artículo 1.255 del Código Civil.
INTENCIÓN DE LOS CONTRATANTES
Por ello, los tres magistrados de la Audiencia de Málaga recuerdan que el mismo Código, y sentencias del 2002 y 2009, fijan que las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, de manera que si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta que clase, "se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1.454, tanto más si, como en el presente caso, se expresa explícitamente la naturaleza de las arras entregadas".
Así mismo entregó en efectivo las cantidades de 50.000 euros y 54.000 euros los días 17 de febrero y 6 de marzo como parte del precio total de dicha compra, expresándose en los recibos suscritos al efecto que dichas cantidades no tenían la consideración de arras penitenciales.
En la resolución judicial, la Audiencia añade que cuando pueda existir confusión para juzgar la intención de los contratantes, debe de prevalecer como regla complementaria la intención de cada parte, y se deberá atender a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, "así como que la interpretación de las cláusulas oscuras del mismo no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad", según se contempla en el artículo 1.288 del Código Civil.
"Con estos antecedentes, y prescindiendo de cualquier otra consideración sobre los tratos previos habidos entre las partes acerca de la forma de pago del precio, o sobre cuál de ellas resultaba beneficiada fiscalmente con el pago en metálico de parte del precio, los pactos alcanzados por las partes sobre la naturaleza de dichas entregas de dinero a cuenta del precio acordado son claros y no admiten discusión alguna", dicen los jueces, que desestiman el recurso de apelación e imponen las costas a la familia de los cuatro recurrentes.
