La vivienda usada amortigua el batacazo inmobiliario

La venta de viviendas de segunda mano está contribuyendo en buena medida a amortiguar el auténtico batacazo inmobiliario que se viene registrando en Jerez desde el ejercicio 2008.

Según los datos ofrecidos por la Secretaría de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas (antiguo Ministerio de Vivienda), en el periodo comprendido entre enero y septiembre se cerraron en la ciudad 1.230 transacciones inmobiliarias, lo que supone un repunte del 5,21 por ciento respecto al año anterior.

Esa ligera recuperación está animada por el incremento de las ventas en el segmento de la vivienda de segunda mano, que acumula en este mismo periodo un repunte del 21,31 por ciento, pasándose de 624 a 757 operaciones. Por el contrario, las ventas de viviendas nuevas -de menos de dos años de antigüedad- han decrecido en los tres primeros meses del año en un 13,21 por ciento, lo que equivale a pasar de 545 a 473 transacciones.

El repunte del 5,21 por ciento en las ventas acumulado a lo largo del ejercicio no puede en ningún caso imputarse al comportamiento del tercer trimestre, cuyos datos han sido dados a conocer esta misma semana. De hecho, el periodo comprendido entre julio y septiembre es el más adverso que se recuerda para el sector. En Jerez sólo se cerraron durante ese trimestre 228 operaciones de compraventa, cuando en el mismo periodo del año anterior -que ya fue malo- se contabilizaron 350.

Esta circunstancia hace que se desvanezcan las esperanzas de recuperación que habían sido acunadas por el sector en el primer semestre del año, que se había cerrado con un incremento general de las ventas del 18,26 por ciento.

La evolución del mercado inmobiliario en Jerez no se aleja en exceso a la observada en el conjunto de España, que cerró el tercer trimestre del año con una caída de las ventas del 26,30 por ciento respecto al mismo periodo de 2009, tratándose además de la peor cifra de ventas de la serie histórica que arranca en 2004.

Sea como fuere, lo cierto es que el balance parcial del ejercicio deja al sector inmobiliario en mínimos históricos, manteniéndose en niveles similares a los del año anterior. Es necesario echar la vista atrás para apreciar los efectos devastadores que ha provocado la crisis financiera y económica en este sector.

Si entre los meses de enero y septiembre de este año se vendieron1.230 viviendas -un 5,21 por ciento más que en 2009-, en el mismo periodo de 2008 se habían cerrado 2.332 operaciones de compraventa. La caída de transacciones es por tanto del 47,17 por ciento. Mayor es el descalabro si se toma como referencia el ejercicio 2007, el último antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Entonces se vendieron en Jerez 3.363 viviendas. El desplome de 2010 respecto a ese ejercicio es del 162,94 por ciento.

El ejercicio 2007 no fue en cualquier caso el de mayor actividad inmobiliaria en la ciudad, toda vez que en los tres primeros trimestres de 2005 se llegaron a cerrar hasta 3.595 transacciones inmobiliarias.el futuro no es alentadorLo peor es que todo apunta a que los próximos meses pueden ser incluso peores para el sector inmobiliario.

Los analistas coinciden en que el buen comportamiento del mercado observado en el primer semestre del año se justifica en el incremento del IVA, lo que animó a muchos compradores a cerrar las operaciones con anterioridad a la entrada en vigor de los nuevos tipos.

Se espera que el último trimestre de 2010 mejore el pobre nivel de ventas mostrado por el periodo comprendido entre julio y septiembre, pero debido fundamentalmente al hecho de que a partir del 1 de enero quedarán suprimidos los incentivos fiscales para la adquisición de viviendas para rentas superiores a 24.000 euros. De este modo, las operaciones que se cierren antes del próximo 31 de diciembre serán las últimas en beneficiarse de esos incentivos, lo que con toda seguridad provocará un repunte general de las ventas.

En cualquier caso, esa recuperación va a estar muy condicionada por la evolución del euribor.De momento, lo cierto es que la brusca caída de ventas registrada en el tercer trimestre del año ha superado incluso las peores expectativas del sector inmobiliario, que no esperaba que se produjera un batacazo de estas características a pesar de la subida de los tipos del IVA que entró en vigor el pasado mes de abril y que como era previsible iba a afectar a la evolución del mercado.

Las viviendas nuevas sólo suponen el 38,4% de las ventas en 2010

El hecho de que la venta de viviendas de nueva construcción sólo representen el 38,45 por ciento del total de las operaciones contabilizadas en los primeros nueve meses de 2010 pone de manifiesto que es el segmento de la vivienda de segunda mano el que está evitando una catástrofe aún mayor.

En el periodo comprendido entre enero y septiembre de 2009 se habían vendido 1.169 viviendas, 545 de nueva construcción y 624 de segunda mano, lo que significaba que el primero de estos sectores soportaba el 46,62 por ciento del total de las operaciones.

Más llamativo aún resulta el dato del ejercicio 2008. Entonces, las viviendas de nueva construcción representaban el 67,02 por ciento del total de compraventas registradas en la ciudad de Jerez.

El cambio de tendencia se explica por el fuerte descenso que han registrado en este periodo los precios de las viviendas de segunda mano, lo que ha permitido que este segmento recupere buena parte del peso específico del que había disfrutado anteriormente, aunque en ningún caso llegando a las cifras de ventas registradas en la época de bonanza económica.

Según los datos ofrecidos por Expocasa, el precio medio del metro cuadrado en Jerez acumulaba hasta el 30 de noviembre pasado una caída del 5,07 por ciento, lo que abre la posibilidad a que el ejercicio pueda superar incluso el dato de 2008, cuando el retroceso fue del 5,88 por ciento.

La bajada de los precios va a ser por tanto bastante más acusada que la registrada el pasado ejercicio, cuando el metro cuadrado se había depreciado sólo un 2,06 por ciento. También será mayor a la de 2007 -el primer año que se cerró en negativo-, cuando los precios cayeron de media un 3,20 por ciento. Por tanto, el periodo comprendido entre 2007 y 2010 acumula una caída media de los precios del 15,29 por ciento.

Eso significa que un piso que al inicio de 2007 estaba valorado en 120.000 euros, ahora costaría ya poco más de 100.000 euros. La tendencia observada en Jerez es similar a la registrada en España, Andalucía y la provincia de Cádiz. En el primer caso, el precio medio del metro cuadrado ha caído un 16,90 por ciento en el periodo comprendido entre 2007 y 2010, siendo el desplome de este último ejercicio del 4,02 por ciento.

En Andalucía, la pérdida de valor media de las viviendas de segunda mano es algo inferior, del 13,29 por ciento. La del ejercicio en curso, a falta de conocerse los datos de diciembre, es del 5,03 por ciento. Por último, en la provincia de Cádiz los precios han registrado un descenso medio del 17,97 por ciento entre 2007 y 2010, algo más de dos puntos por encima de lo observado en Jerez.

Este dato es consecuencia directa del brusco descenso que se ha acumulado a lo largo de 2010, del 9,07 por ciento. De hecho, este dato no tiene parangón en los ejercicios anteriores, que se cerraron con caídas de los precios del 5,89 (2009) y del 5,56 (2008). Incluso, 2007 presentó todavía un incremento medio de los precios del 1,51 por ciento. En la actualidad, el metro cuadrado de vivienda de segunda mano se cotiza en Jerez a 1.667 euros de media, muy lejos de los 1.968 euros que se pedían al inicio de 2007. En la provincia de Cádiz, el metro cuadrado vale de media 1.904 euros, mientras que en Andalucía y España se piden 1.795 y 2.055 euros, respectivamente.