Málaga no deja de ver cómo crece el precio de la vivienda mes a mes, sin límites con consecuencias en los consumidores, sobre todo, en el local. Así, según los datos aportados recientemente por Fotocasa el precio de la vivienda usada en Málaga ha marcado en octubre un nuevo récord al superar los 3.000 euros el metro cuadrado, pero con la circunstancia de que mes a mes, en lo que va de 2023, en casa uno la marca ha sido la más alta registrada hasta ahora.
Y con unos datos importantes: en estos momentos, el precio de la vivienda de segunda mano (3.189 euros/metro cuadrado, según Fotocasa) se encuentra un 15% por encima del precio registrado durante la burbuja inmobiliaria de 2007, cuando se encontraba en 2.778 €/m2.
Este máximo histórico de la ciudad de Málaga se ha cimentado mes a mes: en enero el incremento interanual fue del 16,4%; en febrero, de18,2% (el más alto en lo que va de año); en marzo, 18,1%; en abril, 16,9; en mayo, 17,8%; en junio18%; en julio, 17,3; en agosto, del 15,7%, en septiembre del 14,6%, y en octubre, del 14,6.
Una situación que los expertos inmobiliarios citados aseguran que “no es excepcional, porque se lleva repitiendo desde el inicio de 2023 a un ritmo vertiginoso”. Así se puede comprobar, porque el precio del metro cuadrado era de 2.877 euros en enero, y en octubre, como se ha indicado, alcanza los 3.183€/m2.
Pero además, si atendemos a la comparativa con el resto de capitales de provincia andaluzas los 3.201 €/m2 de Málaga está muy por encima de los 1.836 de Granada, los 1.805 de Cádiz, o los 1.737 de Sevilla.
Una de las claves que influye es el hecho de que el porcentaje del comprador extranjero es en Málaga del 32%, el más alto de Andalucía, por encima del de Almería, del 20%, y uno de los más altos a nivel nacional, por debajo del 45% de Alicante, pero por encima de Palma de Mallorca (30%) o del 29% de Girona.
A juicio de los expertos inmobiliarios “el mercado de la vivienda se encuentra en plena transformación al estar adaptándose a la nueva realidad de los altos tipos de interés, de constante inflación y de cambios legislativos”. En Andalucía, la compraventa presenta un 17% de intensa actividad subiendo dos puntos porcentuales con respecto al semestre anterior (15%) y su tendencia sigue un ritmo alcista. Para María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, “nunca habíamos detectado un incremento del precio tan abultado en un periodo tan corto de tiempo La demanda de compra ha resurgido debido a un perfil del comprador más solvente, más experto y con experiencia en el mercado como inversor. Además de representar en un alto porcentaje al comprador extranjero, con poder adquisitivo más alto que el residente local. Una situación que complica el acceso a la vivienda, ya que Málaga prácticamente no cuenta con stock de vivienda social pública, lo que agrava todavía más las dificultades”.
Alquileres inasumibles
Más preocupante han señalado que es la situación del mercado del alquiler, que lleva presentando precios máximos desde 2022. Así, los incrementos han llegado a superar el 30%, al presentar un aumento del 31,3% interanual en enero de 2023, lo que supone la subida más elevada de la historia del Índice Fotocasa. A cierre de octubre la subida es más moderada, del 10,4%, aunque es un incremento todavía de dos dígitos que refleja una gran tensión.
El coste del arrendamiento en Málaga (13,89€/m²) se halla un 65% por encima del precio de hace 16 años, ya que se situaba en los 8,43€/m² un alto precio mantenido durante un largo periodo de tiempo que “ha provocado un descenso de la participación en el mercado andaluz, más particularmente del lado de la demanda de alquiler”
En febrero de 2023, los inquilinos que buscaban vivienda en Andalucía representaban el 13% del mercado, seis meses después, el 11%. Se trata de una pérdida de dos puntos porcentuales provocada por los demandantes que se retiran del mercado al no poder acceder a los precios presentados. Las rentas más bajas y los colectivos más vulnerables, son los principales afectados por esta expulsión del arrendamiento.
Málaga es a nivel andaluz también la que presenta el precio más alto para el alquiler 13,66€/m2) por encima de Sevilla con 10,5 euros o Cádiz con 9,56.
