En un contexto nacional de  2024 donde  la actividad turística en España alcanzó niveles sin precedentes, con una demanda récord que, por segundo año consecutivo, superó los registros previos a la pandemia, ya que según las estimaciones más recientes, el país recibió más de 94 millones de turistas internacionales, (representa un incremento del 10,4% respecto a los 85 millones de llegadas registradas en 2023 y un aumento del 13,5% en comparación con el último máximo prepandemia), la inversión hotelera presenta en Málaga claros y oscuros, según el informe preparado por la asesora inmobiliaria Colliers Inernacional.  

Así, si Madrid lidera la inversión urbana con un 18% del total invertido en el segmento y Barcelona mantiene la “sana actividad” que recuperaba en 2023, registrando 21 operaciones por valor de 572 millones de euros, la provincia de Málaga, tras un año récord, cede parte de su protagonismo y contabiliza 17 transacciones por importe de 263 millones. Pero, Málaga está entre los cinco destinos principales que concentran el 80% de la inversión hotelera total durante el pasado año.

En España el ejercicio 2024 cerró con un volumen de inversión hotelera de 3.330 millones, que incluye tanto la compraventa de hoteles en operación como activos destinados a su reconversión a uso hotelero y suelos para nuevos desarrollos. Durante el año, se transaccionaron un total de 179 activos, ligeramente por debajo de los 205 registrados en 2023. Desde 2019, la inversión hotelera ha promediado alrededor de 2.900 millones anuales. En este contexto, la inversión de 2024 ha superado dicho promedio en un 14%, alcanzando el cuarto mejor registro histórico en términos absolutos.

De los cinco principales destinos, (Madrid, Barcelona, Málaga, islas Baleares e Islas Canarias), las mayores inversiones se han producido en las llamadas Islas Afortunadas, con 664 millones de inversión (139.503 euros por habitación), en 20 operaciones; Madrid fue el segundo destino turístico con mayor inversión, de 661 millones en 20 operaciones también, (el precio fue de 356.352 euro habitación); Barcelona y Baleares acapararon el 17% respectivamente de las operaciones, en el caso de la Ciudad Condal con 21 operaciones por 572 millones (236.539 euros/habitación), y en el de las islas, fueron 22 con una Inversión de 553 millones; Málaga acaparó un 8% de las operaciones, con un total de 17 y una inversión global de 263 millones (precio por habitación de 145.393 euros).

Estos últimos datos son los que dan claridad a la inversión hotelera en la Costa del Sol, pero se dijo que había sombras, y es que, según el informe de Colliers, aunque por destinos geográficos, la inversión se ha repartido de forma muy homogénea entre los principales destinos turísticos, la excepción ha sido la Costa del Sol que “acusa un descenso cercano al 53% frente al 2023”. Canarias y Madrid lideraron la inversión en sus respectivos segmentos, si bien, seguidos muy de cerca por Baleares y Barcelona.

Activos destacados 

Las operaciones más señaladas, según Colliers, fueron la compra por parte del empresario Felipe Peraire -expropietario de Baldocer- del Palacio de Solecio de Activum por 51 Millones; la adquisición del Vincci Málaga por Catalonia a HI Partners, en una operación valorada en 70 millones y que también incluía el Hotel Ramblas by Vincci de Barcelona, o la adjudicación por parte de BlueSea del Hotel Royal Costa de Torremolinos, al tiempo de haberse hecho también con el antiguo Royal Al-Andalus, ya integrado en su cartera operativa.

Desde Colliers destacaron en lo que se refiere a transacciones de activos para reconversión a uso hotelero y suelos, los nuevos desarrollos hoteleros previstos como la de Grupo Moraval, que ha adquirido un solar de titularidad municipal en Málaga para la construcción de un hotel en una parcela ubicada detrás del complejo de lujo Málaga Towers,  que contempla la construcción de un edificio de hasta 11 plantas, con apertura prevista para 2026.

Inversiones nacionales

A nivel nacional, el informe sobre Inversión Hotelera señala que, como en años anteriores, la mayor parte de la inversión se concentró en hoteles existentes, con un total de 151 transacciones que sumaron 18.5921 habitaciones y un volumen de 3.064 millones que supone un descenso del 22% respecto a los 3.977 millones registrados en 2023. En cuanto a la adquisición de inmuebles para su reconversión a uso hotelero, se observó una ligera reducción en comparación con el año anterior, con 18 operaciones por un total de 154 millones de euros, frente a 164 de 2023.

Por último, la compra de suelos destinados a desarrollos hoteleros mantuvo un nivel de actividad saludable, con 10 operaciones por un valor total de 112 millones de euros. Este volumen sitúa 2024 como el segundo mejor año en la serie histórica para esta tipología de activos.

Por primera vez desde 2016, se ha revertido la tendencia de preferencia de los inversores por los activos vacacionales. En 2024, el 52% de la inversión hotelera se concentró en el segmento urbano. En este entorno, se invirtieron 1.743 millones (52%) en 113 hoteles con 9.824 habitaciones; mientras que la de tipo vacacional fue de 1.586 millones (48%) en 66 Hoteles y 11.766 habitaciones.

Desde 2020, la inversión en hoteles en España ha superado los 15.000 millones de euros.

El perfil inversor en 2024 ha variado “notablemente” respecto al dominante estos últimos años. Así, en un año en el que los tipos de interés no han sido aún excesivamente favorables, los inversores internacionales, enfocados normalmente en operaciones value add que exigen mayores tasas de retorno, han dado un paso al lado -que no atrás- en favor de los nacionales.

Estos inversores han desplegado con fuerza su capacidad de compra y marcado el récord de la serie histórica con un volumen total invertido de 1.938 millones de euros, equivalente al 58% del total. Además de liderar la inversión, han vuelto a desempeñar un papel clave, siendo los claros responsables de dinamizar el mercado al protagonizar 101 de las 138 operaciones del año (73% del total), eso sí, de menor ticket medio que los internacionales (19 M€ vs. 38 M€).

Así, los inversores nacionales mantienen el dinamismo del mercado protagonizando 3 de cada 4 operaciones.